Mahfi Eğilmez: Balon mu, gelir uyumsuzluğu mu?

0

BEĞENDİM

ABONE OL

News

Mahfi Eğilmez

Balonlar ve Fiyat Kopuşları

Bazı devirlerde fiyatlar ekonomik temellerden kopar ve yükseliş kendi kendini besleyen bir sürece dönüşür. Buna iktisatta “balon” denir. Beklentiler fiyatları artırır; artan fiyatlar da beklentileri güçlendirir.

Bu süreç kalıcı değildir. Bir noktada fiyatların gerçek kıymetlerden uzaklaştığı anlaşılır, talep zayıflar ve ya sert bir düzeltme ya da uzun bir sakinlik başlar. Buna “balonun patlaması” denir.

Balonlar sırf finansal varlıklarda değil, konut piyasasında ve hatta günlük mal ve hizmet fiyatlarında da görülebilir.

Bugün Türkiye açısından temel soru şudur: Konut ve hizmet fiyatlarındaki artış bir balon mu, yoksa farklı bir fiyatlama dinamiği mi?

İspanya: Klasik Balon Örneği

2000’li yıllarda İspanya’da düşük faizler, kolay kredi erişimi ve daima artış beklentisi konut talebini süratle artırdı. İnşaat dalı büyüdü, lakin arz kısa müddette gerçek gereksinimin üzerine çıktı.

2008 global krizinin akabinde sistem çöktü; konut fiyatları geriledi, projeler yarım kaldı ve işsizlik süratle yükseldi. Bu örnek, kredi genişlemesi ve beklenti kaynaklı balonların ne kadar sert sonuçlar doğurabileceğini gösterir.

Yunanistan: Arz Eksikliği ve Dış Talep

Yunanistan’da ise tablo farklıydı. Kriz sonrası inşaat arzı zayıfladı. Buna karşılık turizm ve yabancı talep bilhassa büyük kentlerde fiyatları üst çekti.

Burada sorun çok arz değil, yetersiz arz ve dış talep kaynaklı dengesizliktir. Bu nedenle fiyat artışları klasik bir balondan çok farklı bir yapıya işaret eder.

Türkiye: Balon mu, Uyumsuzluk mu?

Türkiye’de konut fiyatları son yıllarda süratli biçimde artmıştır. Lakin balon tanısı için sadece fiyatlara bakmak kâfi değildir; asıl değerli olan gelirlerle bağdır.

Son devirde: Fiyatlar gelirlerden süratli artmıştır, kira çarpanları yükselmiştir, yatırım gayeli alımlar artmıştır, “fiyatlar düşmez” beklentisi güçlenmiştir (enflasyon direnci).

Buna karşılık İspanya’daki üzere geniş ve sürdürülemez bir arz fazlası bariz biçimde oluşmamıştır.

Bu nedenle Türkiye’deki tablo, klasik bir balondan çok daha karmaşık bir görünüme işaret etmektedir.

Konutun Ötesi: Hizmet Fiyatları

Sorun sadece konutla sonlu değildir. Restoran, kafe, otel üzere hizmet dallarında de benzeri fiyat artışları gözlenmektedir.

Burada maliyetlerin yanı sıra beklentiler de belirleyicidir. İşletmeler, “bu fiyatı müşteri öder” varsayımıyla fiyatları üst çekebilmektedir.

Bu durum varlık balonundan farklıdır; fakat fiyatların gelirlerden kopmasına misal sonuçlar doğurur.

Gelirden Kopan Fiyatlama

Turistik bölgelerde fiyatlar giderek mahallî gelirlerden çok dış talebe nazaran oluşmaktadır. İstanbul, Bodrum ve Çeşme üzere yerlerde bu ayrışma daha besbellidir.

Ekonomi giderek lokal gelir seviyesinden çok, ödeme gücü yüksek talep tarafından şekillenmektedir.

Sonuç

Türkiye’deki durum ne İspanya’daki üzere klasik bir konut balonu ne de sadece arz yetersizliğiyle açıklanabilecek bir yapıdır.

Daha hakikat tarif, geniş çaplı bir fiyat–gelir uyumsuzluğudur.

Bu cins devirlerde düzeltme her vakit fiyat düşüşüyle gerçekleşmez; kimi vakit kur ayarlamalarıyla, kimi vakit da gelirlerin fiyatları vakit içinde yakalamasıyla ortaya çıkar.

Fiyatların toplumun gelir seviyesiyle uzun müddet uyumsuz kalması ekseriyetle sürdürülebilir değildir. Kıymetli olan, bu ahengin nasıl ve hangi maliyetle sağlanacağıdır.

Bu yazı Mahfi Eğilmez’in ferdî blogundan alınmıştır

( ALINTI )